Źródło: Promocja

   Ile kosztuje kredyt na mieszkanie   -   20/7/2007

Zdecydowaliśmy się! Bierzemy kredyt i kupujemy mieszanie! Tylko jak się za to zabrać, aby nie zapłacić więcej niż trzeba? Kredyt mieszkaniowy to cała litania kosztów. Najważniejszym z nich są oczywiście odsetki. Dlatego warto przyjrzeć się dokładniej zasadom na jakich banki konstruują oprocentowanie naszych kredytów.

Ogloszenie

Zdecydowana większość kredytobiorców w Polsce wybiera zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Wynika to m.in. stąd że oferta naszych banków jeśli chodzi o kredyty ze stałym oprocentowaniem jest bardzo wąska, a oprocentowanie w takiej opcji jest dość wysokie. Przykładowo dla PLN możemy ustalić stałe oprocentowanie (bank BPH) max na 10 lat w wysokości ok. 6,40%, w EUR jest możliwość na 30 lat (duński bank Nykredit) z oprocentowaniem w granicach 5,55 – 6,05%. Co z tego skoro kredyt w złotówkach można uzyskać z oprocentowaniem 5 proc. i jest on pozbawiony ryzyka kursowego?

Skoro wybieramy stopy zmienne warto poznać zasady na jakich mogą się one zmieniać. Od tego zależeć będzie wysokość rat naszego kredytu w przyszłości. Jeszcze niedawno, powszechne były dwa systemy ustalania oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W ramach pierwszego rozwiązania o wszystkim decydował zarząd banku. Tak ustalały oprocentowanie takie instytucje jak BRE Bank (w ramach ofert mBanku i MultiBanku), a obecnie jeszcze Raiffeisen Bank Polska.

Popularność zdobył drugi system ustalania oprocentowania, w którym o koszcie kredytu nie decyduje zarząd, lecz rynek. W tym przypadku bank ustala oprocentowanie doliczając swoją marżę (stałą w całym okresie kredytowania) do rynkowej stopy procentowej. Tą stopą np. dla złotówek może być 3-miesięczny WIBOR, dla franków LIBOR (3- lub 6-miesięczny). Są to odpowiednio stopy po jakich banki sobie nawzajem skłonne są pożyczać pieniądze. Ponieważ jednak klient indywidualny jest dla banku mniej pewnym partnerem niż inny bank, do stopy rynkowej doliczona jest właśnie marża (przez klientów często mylona z prowizją). I tak, jeśli stopa rynkowa wynosi np. 4,3 proc. a marża 1,2 punktu procentowego, wówczas oprocentowanie kredytu to 5,5 proc.

W większości umów bankowych istnieją zapisy gwarantujące, że marża nie zmienia się w całym okresie kredytowania. Banki zastrzegają sobie czasem możliwości jej podwyższenia na wypadek wyjątkowych okoliczności lub obniżenia w przypadku terminowych spłat zadłużenia. Generalnie jednak marża jest stała, a zmienia się tylko stopa rynkowa i wynika to ze zmian oficjalnych stóp procentowych ustalanych przez banki centralne czy to Polski, Strefy Euro czy Szwajcarii.

Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie – banki z reguły aktualizują oprocentowanie co kwartał lub co pół roku. I tu kryje się kolejna pułapka dla osób, które chcą porównać ceny kredytów mieszkaniowych na dany dzień. Np. w połowie listopada w jednym banku mogą obowiązywać stopy rynkowe z końca poprzedniego kwartału. Inny poda nam oprocentowanie wyliczone na bazie aktualnej stopy. W efekcie, jeśli przez ten okres na rynku nastąpiły spore zmiany wówczas – ponownie przy tej samej marży – mamy kredyty w dwóch różnych cenach.

To nie koniec pułapek. Wyobraźmy sobie, że stopa rynkowa (np. WIBOR 3-miesięczny) zmienia się w danym kwartale o 0,2 pkt proc. Czy to znaczy, że bank w kolejnym kwartale obniży nam oprocentowanie o tę wartość? Nie zawsze. Niektóre banki ograniczają zmienność oprocentowania dodatkowymi wskaźnikami. Zapisują w umowach, że koszt kredytu zmieni się wówczas, gdy stopa rynkowa z kwartału na kwartał (z miesiąc na miesiąc itp.) zmieni się o więcej, niż np. 0,25 pkt proc. W efekcie, jeśli przez wiele miesięcy te zmiany będą mniejsze wówczas bank może bazować na znacznie wyższej stopie niż aktualna rynkowa – w praktyce pobiera wyższą marżę. Zasady ustalania i zmiany oprocentowania zapisane są z reguły w umowie kredytowej.

W przypadku kredytów walutowych kredytobiorcy ponoszą dodatkowe koszty wynikające z niekorzystnych przeliczeń kursowych. Wiąże się to z tym, że wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna danej waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W efekcie pożyczając np. równowartość 100 tys. zł we frankach szwajcarskich już na drugi dzień po zaciągnięciu kredytu mamy do spłaty np. 104 czy 105 tys. zł. Im większa różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży tym gorzej dla klienta. Spread – czyli różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty zwiększa w praktyce oprocentowanie o 0,3 do 0,6 pkt proc. – zależnie od banku. Warto o tym pamiętać w sytuacji, gdy różnica między oprocentowaniem kredytu we frankach, a kredytem w złotówkach zmniejsza się i nawet takie niewielkie różnice mają znaczenie.

Pozostałe koszty związane z zaciągnięciem kredytu w relacji do kwoty odsetek nie są już tak znaczące. Jeśli pożyczamy pieniądze na krótko, np. 5-10 lat wówczas sporej wagi nabiera prowizja. Zobaczmy to na przykładzie. Załóżmy, że mamy kredyt w cenie 5 proc. z prowizją 2 proc. i kredyt w cenie 6 proc., ale bez prowizji. Gdyby spłata miała trwać 30 lat, wówczas ten pierwszy byłby o 20,5 tys. zł tańszy. Ale przy 5 letnim okresie spłaty łączne koszty obu kredytów są porównywalne.

Przez cały okres spłaty kredytu musimy opłacać ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych. Można je traktować jako koszt – to bank zmusza nas do jego wykupienia. Z drugiej strony jednak taka polisa ma określoną wartość i każdy posiadacz mieszkania powinien ją mieć podobnie jak ubezpieczenie na wypadek włamania.

Pozostałe koszty ponoszone są jednorazowo przy zaciągnięciu kredytu i nie są to wysokie kwoty w relacji do tego co pożycza nam bank. Ubezpieczenie pomostowe to wydatek rzędu kilkuset złotych. Ubezpieczenie niskiego wkładu może się wydawać relatywnie wysokim wydatkiem, ale ponosimy go tylko gdy nie mamy własnych środków. Wycena nieruchomości coraz częściej jest darmowa – banki dokonują własnych wewnętrznych wycen.

KOMENTARZ – Tomasz Kozioł – doradca finansowy firmy Expander Ilość ofert kredytów hipotecznych na rynku sprawia, że tylko rzetelna i obiektywna ocena warunków pozwoli nam na uniknięcie ukrytych kosztów kredytu. Promocję występujące na rynku sprawiają, że bardzo łatwo trafić na atrakcyjną w pierwszym etapie spłacania, a w późniejszym okresie będziemy ponosić dodatkowe koszty. Wydatki takie jak wycena nieruchomości, prowizje, ubezpieczenia, a także różnica kursowa mogą spowodować znaczny wzrost kosztów spłaty kredytu. Dlatego konsultacja wyboru odpowiedniej ofert kredytowej z doradcą finansowym pozwoli na szczegółowe podsumowanie całkowitego kosztu kredytu.

MySQL Error : Connection Error
Error Number: 0 
Date        : Fri, April 19, 2024 08:58:06
IP          : 3.137.218.230
Browser     : Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)
Referer     : 
PHP Version : 4.4.9
OS          : Linux
Server      : Apache
Server Name : www.intarnet.pl
Script Name : /www1.atlas.okay.pl/index_full.html